명도 판결을 받았는데 임차인이 여전히 안 나간다면 강제집행 신청을 해야 해요. 집행관실 방문, 계고, 노무업체 선임, 남은 짐 처리까지 순서대로 알려드릴게요.
명도 판결이 확정되면 임대인은 관할 법원 집행관실에 강제집행을 신청해요. 필요한 서류는 집행문이 부여된 판결문, 송달증명서, 확정증명서 세 가지예요. 판결문에 집행문을 부여받으려면 법원 민원실에 별도로 신청해야 해요. 모든 서류를 갖추어 집행관실에 강제집행 신청서와 집행 비용을 예납하면 집행관이 사건을 배당받아요.
집행관이 배당되면 임대인과 일정을 협의해서 집행 기일을 정해요. 집행관은 집행 기일 전에 현장에 방문해서 계고장을 부착하고 임차인에게 자진퇴거 기간을 통보해요. 이 기간 내에 임차인이 자진 퇴거하면 강제집행 없이 명도가 완료돼요.
참고로 1심 판결 후 임차인이 항소하더라도 판결문에 가집행 선고가 있으면 항소심 결과를 기다리지 않고 강제집행을 진행할 수 있어요. 가집행은 판결 선고 시 법원이 직권 또는 신청에 따라 부여하는데, 임대인이 소장 제출 시 가집행 선고를 함께 신청해두면 좋아요.
법원 민원실에서 판결문에 집행문 부여 신청
집행관실에 신청서 + 집행문·확정증명서·송달증명서 제출 + 비용 예납
집행관 현장 방문 → 계고장 부착 → 통상 3~7일 기간 부여
노무업체 동행 → 물건 반출 → 창고 임치
자진퇴거 기간은 법령에 정해진 고정 기간이 없고 집행관이 재량으로 결정해요. 실무에서 상업용 상가는 주거용 부동산보다 짧게 부여되는 경향이 있으며 통상 3~7일 정도예요. 상가 내 물건이 많거나 영업 준비물이 상당한 경우에는 집행관이 좀 더 여유 있는 기간을 줄 수 있어요.
다만 임차인이 자진퇴거 기간 내에 물건을 반출하지 않으면 집행 기일에 집행관과 노무업체가 직접 반출해요. 임차인이 반출을 거부하거나 현장에 없어도 집행은 진행돼요. 임차인의 물건은 집행관 입회 하에 목록을 작성하고 임시 창고에 보관해요.
따라서 임대인 입장에서는 노무업체와 이삿짐 반출 및 보관 창고를 미리 섭외해두는 것이 중요해요. 집행 기일에 노무업체와 창고가 준비되지 않으면 집행이 연기될 수 있어요. 집행관에게 진행 일정을 미리 확인하고 준비 상황을 공유해두세요.
상가 임대차에서 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 상임법 보호를 제대로 못 받을 수 있어요. 서울 9억 기준과 계산 공식, 초과 시 보증금 보호 범위까지 알려드려요.
상가 임차인이 보증금을 지키려면 사업자등록과 확정일자가 모두 중요해요. 대항력 취득 시점부터 우선변제권 차이까지 쉽게 설명해드려요.
상가 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 법에서 정한 이자율 상한이 있어요. 한국은행 기준금리 연동 계산법과 실제 추가 월세 구하는 방법을 알려드려요.
강제집행 시 필요한 노무업체는 임대인이 직접 섭외하거나 집행관의 추천을 받아서 선임할 수 있어요. 법원 집행관실이나 법원 주변 법무사 사무소를 통해 협력 노무업체 목록을 안내받는 경우가 많아요. 인터넷 검색으로 '명도 집행 노무업체' 또는 '강제집행 노무'를 검색하면 관련 업체를 찾을 수 있어요.
노무 비용은 상가 규모와 물건 양에 따라 달라져요. 소규모 상가라면 수십만 원 수준이지만 대형 상가나 물건이 많으면 수백만 원이 될 수 있어요. 이 비용은 집행 비용에 포함되어 임차인이 최종적으로 부담하게 되지만 임대인이 먼저 납부하고 나중에 임차인에게 구상 청구해야 해요.
참고로 집행 전날 또는 당일 아침에 임차인에게 연락해서 자진 퇴거 의사를 마지막으로 확인하는 것도 좋아요. 임차인이 뒤늦게 자진 퇴거 의사를 밝히면 집행관과 협의해서 당일 집행을 연기하고 자진 명도로 처리할 수 있어요. 강제집행까지 가지 않으면 임대인도 비용 부담을 줄일 수 있어요.
노무업체와 보관 창고를 집행 전날까지 미리 섭외하세요
강제집행 시 임차인이 반출을 거부하거나 현장에 없어서 물건이 남는 경우 집행관은 물건 목록을 작성하고 이를 적절한 장소에 보관해요. 보관 창고는 임대인이 미리 섭외하는 것이 일반적이에요. 보관 비용은 임대인이 먼저 납부하고 나중에 임차인에게 청구할 수 있어요.
보관된 물건에 대해 임차인이 찾아가지 않으면 일정 기간 후 처분 절차를 밟을 수 있어요. 물건의 가치가 없거나 상당 기간 방치된 경우 집행관의 허가를 받아 폐기 처분하거나 경매에 부칠 수 있어요. 임차인에게 물건 보관 사실을 서면으로 통보하고 반출 기한을 정해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 돼요.
따라서 강제집행 전에 보관 창고와 폐기 처리 업체를 미리 알아두고 집행관에게 보관 방법을 확인해두세요. 임차인의 물건 중 고가품이나 귀중품이 있으면 목록에 정확히 기재하고 별도로 보관해야 나중에 분실 책임 분쟁이 발생하지 않아요.
임차인이 남긴 짐은 목록 작성 후 창고에 보관하세요
신청 후 집행관이 계고장을 부착하는 날까지 통상 1~3주가 걸려요. 자진퇴거 기간(3~7일)이 지나도 임차인이 안 나가면 집행 기일을 다시 지정해요. 노무업체 준비, 집행관 일정 조율 등을 포함하면 실제 명도 완료까지 신청 후 1~2개월을 예상하는 것이 일반적이에요.
집행관 수수료, 노무업체 비용, 짐 보관료 등을 합산하면 상가 규모에 따라 수십만 원에서 수백만 원이 될 수 있어요. 집행에 든 비용은 승소한 임대인이 우선 부담하지만, 나중에 임차인에게 구상 청구를 할 수 있어요.
집행관이 현장에서 임차인의 폭력이나 방해를 받으면 경찰에 협조를 요청할 수 있어요. 임차인이 집행을 방해하면 집행방해죄로 형사 처벌 대상이 될 수 있어요. 집행관에게 미리 이런 상황이 예상된다고 알려두면 경찰 동행 요청 등 조치를 취할 수 있어요.
임대인은 연체 차임, 손해배상, 강제집행 비용 등을 보증금에서 공제하고 나머지를 반환해야 해요. 임차인이 공제 금액에 이의가 있으면 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있어요. 임대인은 공제 내역을 서면으로 정리해서 임차인에게 통보하는 것이 분쟁 예방에 도움이 돼요.
법제처 ‘찾기쉬운 생활법령정보’ 기반으로 복잡한 법률 내용을 쉽게 풀어드려요. 정확한 정보 전달을 위해 공식 데이터를 활용합니다.