상가 권리금 표준계약서 작성 항목 | 공증 필요 여부 법적 효력

국토교통부 표준권리금계약서에는 기본적으로 양도인(임차인)과 양수인(신규 임차인)의 인적사항, 대상 상가의 주소와 호수, 권리금 총액과 유형별 금액(영업권리금·시설권리금·계약권리금), 지급 일정(계약금·중도금·잔금), 계약 조건, 양도 시설 목록을 기재해요.

특히 시설 목록은 별지로 상세히 작성해야 해요. 냉난방기, 주방설비, 인테리어 항목, 집기류 등 각 품목의 수량·상태·취득 연도를 기재하면 나중에 '어떤 시설이 포함됐는지' 다툼이 생기지 않아요. 재고자산이 포함된다면 그 목록과 가액도 별지에 첨부해요. 잔금 지급 조건을 임대인과 신규 임차인이 임대차계약을 체결한 날로 명시해두면 임대인의 방해로 계약이 무산됐을 때 법적 대응이 쉬워져요.

여기서 빠뜨리기 쉬운 추가 특약이 세 가지 있어요. 첫째, 양도인이 제공할 영업 노하우·거래처 정보의 범위, 둘째, 계약 파기 시 위약금 규정, 셋째, 잔금 지급 전까지 시설을 현 상태로 유지할 의무예요. 이 세 가지를 빠뜨리면 계약 후 분쟁이 생겼을 때 해결이 복잡해져요.

공증을 받는다고 해서 계약서의 법적 내용 자체가 달라지는 건 아니에요. 하지만 공증을 받으면 두 가지 효과가 생겨요. 첫째, 작성 날짜와 내용에 대해 공증인이 확인했다는 공식 기록이 남아 나중에 계약서 위조 주장을 차단할 수 있어요. 둘째, 공증받은 금전 지급 약정이 포함된 경우 별도 소송 없이 강제집행이 가능해요.

다만 권리금 계약서에 공증이 법적으로 필수는 아니에요. 공증을 받지 않은 사서증서도 법원에서 증거로 인정돼요. 공증 비용은 계약 금액에 따라 다르지만 보통 수십만 원에서 수백만 원 사이예요. 권리금 금액이 크고 임대인과의 관계가 불안정하다면 공증을 통해 증거력을 높이는 것이 유리해요.

반면 공증보다 실질적으로 더 중요한 것은 계약 내용을 구체적으로 기재하는 거예요. 계약서에 시설 목록, 양도 범위, 지급 조건이 명확하지 않으면 공증을 받더라도 분쟁이 생길 수 있어요. 표준계약서를 기반으로 특약을 충분히 넣은 뒤 공증을 받는 것이 가장 좋은 방법이에요.

권리금 계약은 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 사이의 계약이에요. 임대인은 권리금 계약의 직접 당사자가 아니에요. 따라서 계약서에 방해 금지 조항을 넣더라도 임대인이 서명하지 않으면 임대인에게 직접적인 의무가 생기지 않아요.

그래도 조항을 넣는 것은 의미가 있어요. 임대인에게 권리금 계약서 사본을 제공하고 신규 임차인과의 계약에 동의한다는 확인서를 별도로 받아두면 방해 사실 입증에 강력한 증거가 돼요. 임대인의 동의 확인서에는 임대인의 자필 서명과 날짜가 꼭 포함되어야 해요.

참고로 상임법 제10조의4는 이미 임대인의 방해 금지 의무를 법으로 규정하고 있어요. 계약서에 이 조항을 넣지 않아도 법적으로 임대인에게 동일한 의무가 있어요. 계약서 조항은 임대인에게 의무를 상기시키고 증거를 남기는 데 목적이 있다고 보면 돼요.

권리금 중개를 공인중개사가 했다면 중개수수료가 발생해요. 상가 임대차 중개 수수료는 공인중개사법 시행규칙에서 0.9% 이내로 제한되어 있지만, 권리금 계약에 대한 수수료는 별도 약정으로 정할 수 있어요. 실무에서는 권리금의 0.3%~1% 수준에서 협의하는 경우가 많아요.

중개수수료에는 부가가치세 10%가 별도로 붙어요. 즉, 중개사에게 수수료 100만 원을 지급하면 부가세 10만 원을 추가해서 총 110만 원을 지급하는 거예요. 중개사는 세금계산서를 발급해야 하며, 수수료 지급자는 이를 사업 경비로 처리할 수 있어요.

반면 권리금 자체에 대한 부가세는 유형에 따라 다르게 처리해요. 시설권리금(유형 자산)에는 부가세 10%가 붙고, 영업권리금과 계약권리금(무형 자산)에는 부가세가 없어요. 계약서에 유형별로 금액을 구분해서 기재하지 않으면 전체에 부가세가 부과될 수 있으니 반드시 구분해서 작성해야 해요.