상가 점유이전금지 가처분 공탁 | 명도 강제집행 전 임차인 자진퇴거

점유이전금지 가처분 신청 시 납부하는 인지대는 상가 소재지 관할 법원 기준으로 1만 원 내외로 저렴해요. 하지만 가장 큰 비용은 법원이 결정하는 공탁금이에요. 공탁금은 임대차 목적물 가치의 5~15% 수준으로 결정되는 경우가 많아요. 예를 들어 임대차 보증금이 5,000만 원인 상가라면 공탁금이 250만~750만 원이 될 수 있어요.

공탁금을 현금으로 납부하기 어려우면 공탁보증보험으로 대체할 수 있어요. 서울보증보험 등에서 공탁보증보험을 발급받아 법원에 제출하는 방식이에요. 보증보험료는 공탁금액의 1~2% 수준이므로 공탁금이 500만 원이라면 보험료는 5만~10만 원 정도예요. 현금을 묶어두지 않아도 되어 자금 부담이 줄어요.

이 외에 집행관 집행 비용(수십만 원)도 발생해요. 가처분 결정이 나오면 집행관이 현장을 방문해서 가처분 고지문을 부착하는데 이 비용이 추가돼요. 전체 비용을 합산하면 가처분 과정에서 수십만 원에서 수백만 원이 소요될 수 있어요.

가처분 없이 명도소송을 진행하는 중에 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면 법원은 기존 임차인에 대한 판결로 새 점유자를 강제 퇴거시킬 수 없어요. 새 점유자를 피고로 한 새 명도소송을 제기해야 해요. 이 과정에서 수개월에서 1년 이상의 시간이 추가로 소요될 수 있어요.

반면 점유이전금지 가처분이 집행되어 있으면 소송 중에 점유자가 바뀌어도 가처분의 효력이 새 점유자에게도 미쳐요. 임대인은 기존 임차인을 상대로 받은 판결로 새 점유자에게도 강제집행을 신청할 수 있어요. 새 소송이 불필요하므로 시간과 비용을 크게 절약할 수 있어요.

따라서 명도소송을 준비할 때는 소장 제출 전에 또는 소장 제출과 동시에 점유이전금지 가처분을 신청하는 것이 실무 원칙이에요. 특히 임차인이 권리금을 받으려고 다른 사람에게 몰래 점포를 넘길 가능성이 있다고 판단되면 가처분을 서둘러야 해요.

강제집행 전에 임차인이 자진퇴거하도록 유도하면 임대인도 집행 비용을 아끼고 임차인도 강제퇴거라는 부담을 피할 수 있어요. 가장 효과적인 방법은 이사비를 지원하는 거예요. 임차인 입장에서 강제집행을 당하는 것보다 이사비를 받고 자진 퇴거하는 쪽이 유리할 수 있어요. 이사비 외에 보증금 즉시 반환 보장, 퇴거 기한 연장 등의 조건을 제시해서 협의하는 방법도 있어요.

합의가 이루어지면 퇴거 일정, 이사비 금액, 원상복구 범위, 보증금 반환 일정을 구체적으로 적은 합의서를 작성하세요. 합의서에는 임차인이 약속을 어기면 강제집행에 이의를 제기하지 않겠다는 내용을 넣어두면 좋아요. 이 합의서를 공정증서로 만들어두면 임차인이 약속을 어겨도 별도 소송 없이 바로 강제집행이 가능해요.

참고로 합의 과정에서 임차인이 조건을 높이거나 시간을 끌기만 한다고 판단되면 합의를 지속하는 것이 역효과가 날 수 있어요. 합의 기간을 명확히 정해두고 기간 내 합의가 안 되면 바로 강제집행으로 전환하는 방침을 세워두세요.

강제집행 절차에서 계고와 본집행은 별개의 단계예요. 계고는 집행관이 집행 기일에 현장을 방문해서 임차인에게 계고장을 부착하고 자진퇴거 기간을 통보하는 단계예요. 계고는 강제집행의 예비 단계로 실제 물건 반출이나 퇴거 강제는 이뤄지지 않아요. 임차인에게 스스로 이사할 기회를 주는 절차예요.

본집행은 계고 기간이 지났는데도 임차인이 퇴거하지 않을 때 집행관이 노무업체 직원들과 함께 현장에 방문해서 실제로 물건을 반출하고 임차인을 퇴거시키는 단계예요. 본집행 기일에 임차인이 현장에 없어도 집행이 진행돼요. 임차인의 물건은 집행관 입회 하에 목록을 작성하고 창고에 임치해요.

따라서 계고 단계에서 임차인이 자진퇴거하면 본집행 비용(노무비, 창고비 등)을 절약할 수 있어요. 임대인은 계고 기일과 본집행 기일 사이에 임차인과 한 번 더 협의를 시도해 볼 수 있어요. 계고 이후에도 임차인이 퇴거 의사를 밝히면 본집행을 취하하고 자진 명도로 처리하는 방법을 집행관과 협의할 수 있어요.