상가 입주 전 하자 임대인 수리 의무 | 보일러 누수 인도 전 발생 추정 특약

임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도해야 할 의무가 있어요. 이 의무에 따라 임대차 계약 전에 이미 존재하거나 임차인이 입주하기 전에 발생한 하자는 원칙적으로 임대인이 수리해야 해요.

다만 계약서에 소소한 수선 의무를 임차인이 부담하는 특약이 있으면 문짝 손잡이, 전구 교체 같은 작은 하자는 임차인이 처리할 수 있어요. 그러나 대규모 수선이나 구조적 하자까지 임차인에게 부담시키는 조항은 강행 규정 위반으로 무효가 될 수 있어요.

참고로 입주 전 하자를 예방하려면 계약 체결 시 상가 내부를 꼼꼼히 점검하고, 발견된 하자 내역과 수리 주체를 계약서 특약에 명기해두는 것이 중요해요. 현장 상태를 사진·영상으로 기록해두면 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있어요.

입주 직후 발견된 하자가 임대차 계약 전부터 존재했는지 입증하는 것은 임차인에게 쉽지 않아요. 그래서 표준임대차계약서에는 '입주 후 일정 기간(통상 30일) 내 발견된 하자는 인도 전 발생한 것으로 추정한다'는 특약을 넣는 경우가 있어요.

이 특약이 있으면 임차인이 하자 발생 시점을 별도로 입증하지 않아도 임대인이 수선 책임을 지게 돼요. 보일러, 냉난방 설비, 배관 등 고가 설비의 고장에 특히 유용한 조항이에요.

따라서 상가 임대차 계약 시 입주 후 30일 이내 하자 추정 특약을 요청해 보세요. 임대인이 이를 거부한다면 입주 전 전문 점검을 받아 설비 현황을 서면으로 확인해두는 것이 차선책이에요.

계약 체결 후 잔금 납부 전까지 임대인이 추가로 근저당이나 가압류를 설정하지 않겠다는 특약은 유효하고, 실무에서도 자주 사용돼요. 이 특약으로 임차인은 잔금일까지 담보 설정 상황이 악화되지 않도록 보호받을 수 있어요.

다만 이 특약을 위반해 임대인이 추가 근저당을 설정하면 임차인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있어요. 위반 시 조치 방법도 특약에 함께 명기해두는 것이 좋아요.

따라서 표준임대차계약서 특약 사항란에 '계약일 이후 잔금일 전까지 추가 근저당·가압류 등 권리 변동 금지'를 명기하고, 잔금일 전날 등기부등본을 다시 확인해 변동 여부를 체크하세요.

전기·수도·가스 요금은 사용자가 납부 의무를 지는 공과금이에요. 전 임차인이 미납한 공과금은 원칙적으로 전 임차인 또는 임대인과의 관계로 정산돼야 하고, 새 임차인이 당연히 부담하는 것은 아니에요.

다만 수도·전기 명의 이전이 안 된 상태에서 미납 요금이 누적되면 공급 중단으로 새 임차인이 피해를 볼 수 있어요. 입주 전에 미납 공과금 유무를 한국전력, 수도사업소 등에 직접 확인하는 것이 중요해요.

따라서 계약서 특약에 '잔금일까지 전 임차인 미납 공과금을 임대인이 정산한다'는 조항을 넣어두세요. 미납이 발견됐는데 임대인이 거부하면 잔금 납부를 보류하고 정산 후 진행하는 방법도 있어요.