재개발 상가 임차인 영업폐지 보상 요건 | 권리금 보상 제외 이유

영업폐지 보상 대상이 되려면 사업시행인가 고시일 전부터 적법한 사업자등록을 하고 영업을 계속해왔어야 해요. 사업시행인가 이후 개업한 임차인은 원칙적으로 보상 대상에서 제외돼요.

또한 이주 후 해당 영업장소에서만 가능한 영업을 완전히 포기해야 해요. 이전 가능한 영업이라면 영업폐지가 아니라 영업이전비(이주비) 보상 대상이 돼요. 실제로 폐업 신고를 해야 폐지 보상을 청구할 수 있어요.

다만 사업자등록이 없어도 공중보건 관점에서 허가받은 노점상 등 일부 예외가 인정되기도 해요. 하지만 일반적인 무허가 영업자는 보상 대상에 포함되기 어려워요.

영업폐지 보상금은 2개 이상의 감정평가법인이 산정한 영업이익 평균값으로 결정해요. 과거 3년 이상의 실제 영업 수익과 비용을 근거로 2년치 영업이익을 산출해요.

영업이익 산정 시 임차인이 제출하는 세금 신고 자료(종합소득세, 부가가치세 신고서)가 기준 자료가 돼요. 신고 소득이 낮으면 보상금도 낮게 나올 수 있어서 실제 소득과 신고 소득 간 차이가 크면 분쟁이 생겨요.

여기서 감정평가 결과에 이의가 있으면 이의신청을 해서 재평가를 요청할 수 있어요. 재평가도 불복하면 토지수용위원회 재결 또는 행정소송으로 다툴 수 있어요.

토지보상법은 영업손실보상 대상을 물적 손실과 영업 이익 손실로 제한해요. 권리금은 임차인과 양수인 사이의 사적 거래에서 발생하는 것으로, 토지보상법상 보상 항목에 포함되지 않아요.

또한 권리금은 상가건물임대차보호법에서 임대인에 대한 방해금지 의무를 규정하지만, 이는 임대인을 상대로 한 청구예요. 재개발 사업시행자는 임대인이 아니기 때문에 상임법상 권리금 청구도 어려워요.

다만 임대인이 재개발로 인해 임대차계약을 해지하는 과정에서 계약서상 권리금 반환 약정이 있으면 민사 청구가 가능해요. 권리금 보전을 위해서는 계약 체결 시 권리금 반환 조항을 반드시 넣어야 해요.

재개발로 사업시행자가 임대차를 해지하는 경우, 임차인은 토지보상법에 따른 손실보상 청구권이 있어요. 이 손실보상과 별도로 임대인에게 민사 손해배상을 청구하는 것도 가능해요.

임대인이 재개발 사업시행인가 사실을 알면서도 임차인에게 알리지 않고 장기 계약을 체결했다면 불법행위로 볼 수 있어요. 이 경우 임대인 상대 손해배상 소송에서 권리금 손실이나 이사 비용을 청구할 수 있어요.

참고로 사업시행인가 고시 이후 임대차 해지는 정당한 사유로 인정돼요. 하지만 정당한 보상 없이 퇴거를 강요하거나 위협하는 경우에는 업무방해 또는 강요 등으로 형사 고소도 가능해요.