상가 10년 경과 권리금 보호 적용 | 갱신요구권 소멸 후 임대인 의무

상가건물임대차보호법 제10조의4에서 규정하는 임대인의 권리금 방해 금지 의무는 계약갱신요구권 행사 가능 여부와 무관하게 적용돼요. 즉, 임대차 기간이 10년을 초과해 갱신요구권이 소멸한 이후에도 임대인은 임차인이 신규 임차인을 주선하는 것을 정당한 이유 없이 방해할 수 없어요.

대법원은 다수의 판결에서 갱신요구권 기간 초과 여부와 권리금 보호는 별개라는 입장을 명확히 했어요. 임대인이 10년이 지났으니 갱신을 거절할 수 있다는 사실이 권리금 방해를 해도 된다는 의미는 아니에요. 임대인이 갱신을 거절하더라도 임차인이 신규 임차인을 주선하면 그 계약을 성실히 검토해야 하는 의무가 있어요.

따라서 10년 이상 영업한 임차인도 임대차기간 만료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선할 수 있고, 임대인이 이를 방해하면 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있어요. 다만 임대인이 갱신을 거절한 뒤 신규 임차인과 계약하지 않는 경우에도 방해로 볼 수 있는지는 구체적인 사실관계에 따라 달라져요.

가능해요. 대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 모두 사용한 뒤 임대차가 종료되는 상황에서도 임대인이 신규 임차인을 거부하면 권리금 방해 행위에 해당한다고 판시했어요. 소송의 핵심은 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선했고 임대인이 이를 방해했다는 사실을 입증하는 거예요.

다만 갱신요구권이 없는 상황에서 임대인이 갱신을 거절하는 것 자체는 위법이 아니에요. 임대인이 계약을 연장해줄 수 없다고 한 것과 신규 임차인에게 임대하지 않겠다고 한 것은 다른 행위예요. 후자의 경우에만 방해 행위로 인정돼요. 임대인이 신규 임차인의 보증금과 임대료 조건을 수용하지 않거나 직접 연락해서 계약을 포기하게 만든 경우도 방해 행위에 해당할 수 있어요.

따라서 임차인은 갱신요구권 소멸 여부와 관계없이 만료 6개월 전부터 신규 임차인 주선을 시작하고, 임대인에게 서면으로 소개한 뒤 그 반응을 기록해두는 것이 중요해요. 임대인이 거절하거나 무응답으로 일관하면 이를 방해의 증거로 활용할 수 있어요.

2018년 10월 16일 이전에는 계약갱신요구권 행사 기간이 최초 임대차일로부터 5년이었어요. 2018년 개정으로 이 기간이 10년으로 연장됐어요. 개정법은 개정 시행일인 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용돼요. 2018년 10월 이전에 체결된 계약도 그 이후에 갱신됐다면 10년 기준이 적용돼요.

다만 2018년 10월 16일 이전에 이미 5년 갱신요구권이 소진된 계약은 10년 소급 적용을 받지 못한다는 법원 해석이 있어요. 예를 들어 2010년에 계약을 시작해 2015년에 이미 갱신요구권을 다 사용했다면, 2018년 개정의 혜택을 받지 못할 수 있어요. 반면 2013년에 시작해 2018년 당시 갱신요구권이 남아 있던 계약은 10년까지 연장된 기간의 혜택을 받아요.

참고로 권리금 보호 규정(상임법 제10조의4) 자체는 2015년 5월 13일부터 시행됐어요. 2015년 이전에 체결된 계약이라도 2015년 이후 갱신·존속 중이면 권리금 보호가 적용돼요. 개정 이전 계약의 권리금 보호 여부는 계약 시작일, 갱신 시점, 갱신요구권 사용 여부에 따라 달라지므로 변호사 상담을 통해 개별 검토를 받는 것이 안전해요.

계약갱신요구권 10년은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간으로 계산해요. 즉, 처음 2년 계약을 맺고 그 뒤 1년씩 갱신해왔다면 최초 계약일로부터 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있어요. 임차인이 중간에 한 번도 갱신요구권을 행사하지 않은 것처럼 보여도 묵시적으로 연장된 기간도 전체 기간에 포함돼요.

다만 임차인이 교체된 경우가 문제가 되는데, 법원은 동일 상가에서 임차인이 바뀌었더라도 전 임차인과 신규 임차인 사이의 실질적 연속성(예: 영업 양도, 권리금 수수)이 인정되면 전체 기간을 합산할 수 있다고 봐요. 반면 전혀 무관한 임차인이 새로 계약한 경우에는 그 임차인 기준으로 10년이 새로 시작돼요.

참고로 임대인이 갱신을 거절했더라도 임차인이 계속 점유하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있어요. 묵시적 갱신 기간도 전체 10년 계산에 포함돼요. 자신의 임대차 시작일과 갱신 이력을 정확히 파악하려면 임대차계약서 원본과 갱신 기록을 보관해두는 것이 중요해요.