상가 임대사업자 부가세 간주임대료 계산 | 보증금 이자율 신고 방법

상가 임대인이 보증금을 받으면 그 보증금에 대해 간주임대료를 계산해 부가가치세 신고에 포함해야 해요. 간주임대료는 보증금을 운용해 얻는 이자 수익에 준하는 금액으로, 과세 대상이에요.

계산 공식은 '보증금 × 정기예금이자율(1.2%) × 임대일수 / 365'예요. 이렇게 산출된 간주임대료에 10%를 곱하면 납부할 부가가치세가 돼요. 예를 들어 보증금 1억 원, 1년 임대라면 간주임대료 120만 원, 부가세 12만 원이에요.

참고로 임대인이 금융기관 차입금을 보유하고 있으면 차입금 잔액을 보증금에서 차감해 계산할 수 있어요. 이 경우 간주임대료 과세 대상 금액이 줄어들어요.

간주임대료 계산에 적용하는 정기예금이자율은 기획재정부 장관이 매년 고시해요. 2022년 이후 현재까지 연 1.2%를 적용하고 있어요. 이 이자율은 시중 금리 수준에 따라 변경될 수 있어요.

이자율이 낮을수록 간주임대료가 적게 계산되어 부가세 부담이 줄어요. 현재 1.2%는 과거(2019년 이전 2.1%)보다 낮아졌기 때문에 동일 보증금이라도 이전보다 세 부담이 줄어들었어요.

따라서 부가세 신고 전에 해당 과세기간에 적용되는 정기예금이자율을 반드시 확인해야 해요. 국세청 홈택스 또는 기획재정부 고시를 통해 최신 이자율을 확인할 수 있어요.

임대차계약 시 간주임대료 부가세를 임차인이 부담하기로 특약을 맺는 경우가 있어요. 이 경우에도 부가세 납부 의무는 임대인에게 있고, 임차인에게 세금계산서를 발행하는 것이 가능해요.

세금계산서를 발행하면 임차인은 매입세액공제를 받을 수 있어요. 임대인은 세금계산서 발행 후 부가세를 신고·납부하고, 임차인으로부터 해당 세액을 수령하면 돼요.

다만 간주임대료 부가세를 임차인에게 청구하려면 계약서에 명확하게 특약을 기재해야 해요. 구두 합의만 있으면 분쟁이 생길 수 있으니 계약서 작성 시 부가세 부담 조항을 꼭 넣어두세요.

간주임대료 계산 시 보증금은 임대차계약서에 기재된 금액을 기준으로 해요. 임차인이 월세를 연체했더라도 임대인이 임의로 보증금에서 연체분을 공제해 계산할 수 없어요.

보증금에서 연체 임대료를 차감하려면 임차인과 명시적으로 합의하거나, 임대차 종료 시 정산 절차를 거쳐야 해요. 연체 사실만으로 부가세 신고 시 보증금을 임의로 줄이면 과세당국에서 부인할 수 있어요.

참고로 임차인이 연체한 월세는 발생 시점의 임대소득에 포함해야 해요. 실제로 수령하지 못했더라도 권리가 발생한 시점에 소득으로 처리하는 것이 원칙이에요. 연체 임대료 처리는 세무사와 상담하는 것이 좋아요.