상가 임대사업자 감가상각비 필요경비 산입 | 양도소득세 취득가액 차감

건물의 감가상각 내용연수는 건물 구조에 따라 다르게 정해져 있어요. 철근콘크리트 구조 건물의 기준 내용연수는 40년이고, 철골 구조는 30~40년, 벽돌 구조는 20~30년이에요.

상가 임대사업자는 기준 내용연수에서 25%를 줄이거나 늘린 범위 내에서 내용연수를 신고할 수 있어요. 철근콘크리트 건물이라면 30년~50년 범위에서 선택이 가능해요. 내용연수가 짧을수록 연간 감가상각비가 많아져 절세 효과가 커요.

참고로 상가 전체 취득가액에서 토지 가액을 제외한 건물 가액에 대해서만 감가상각을 적용해요. 토지는 감가상각 대상이 아니에요. 취득 시 토지와 건물 가액을 분리 파악하는 것이 중요해요.

감가상각비를 필요경비로 처리하면 임대소득에서 해당 금액만큼 차감되어 종합소득세 과세표준이 줄어요. 예를 들어 건물 가액 2억 원, 내용연수 40년이면 연간 500만 원의 감가상각비를 경비로 인정받아요.

이때 적용되는 종합소득세 세율에 따라 절세액이 달라요. 과세표준 4,600만~8,800만 원 구간(세율 24%)이라면 500만 원 감가상각 시 약 120만 원의 세금을 줄일 수 있어요.

여기서 주의할 점은 감가상각비 신청은 첫 신고 시 선택해야 하며, 한번 선택한 방법은 계속 적용해야 해요. 중간에 임의로 방법을 변경하려면 세무서의 승인을 받아야 해요.

양도소득세 계산 시 취득가액은 처음 상가를 취득한 금액에서 필요경비로 처리한 감가상각비 누적액을 차감해요. 이것을 '감가상각비 공제 취득가액'이라고 해요.

예를 들어 5억 원에 취득한 상가에서 건물 가액 2억 원을 20년간 감가상각해 총 2억 원을 필요경비로 처리했다면, 양도 시 취득가액은 5억 원이 아닌 3억 원(5억 - 2억)으로 계산해요. 이 차액만큼 양도차익이 커지고 양도세 부담도 늘어요.

따라서 종합소득세 절세를 위해 감가상각을 하면 양도세에서는 같은 금액만큼 부담이 생길 수 있어요. 이 두 가지 세금의 트레이드오프를 고려해 감가상각 여부를 결정해야 해요.

단기 보유 후 매도 예정이라면 감가상각으로 인한 양도세 증가분이 종합소득세 절세 효과보다 클 수 있어요. 반면 장기 보유하면서 임대소득을 오래 올리는 경우에는 매년 감가상각으로 절세한 누적 효과가 상당히 커요.

또한 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 양도차익의 일정 비율 공제)를 받으면 양도세 부담이 줄어들어 감가상각의 양도세 영향이 상쇄될 수 있어요. 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제돼요.

참고로 상가를 상속이나 증여할 계획이라면 감가상각이 유리해요. 상속·증여 시 취득가액이 상속·증여 시점의 시가로 재평가되어 감가상각 누적액 영향이 사실상 리셋되기 때문이에요.