상가 계약갱신요구 행사 기간 확인 | 만료 전 6개월 1개월 기산

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따르면 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있어요. 예를 들어 임대차 만료일이 2026년 9월 30일이라면 2026년 3월 31일부터 8월 31일 사이에 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 해요. 이 기간보다 늦게 요구하면 임대인이 갱신 거절을 통보한 경우에 갱신요구권을 주장하기 어려워질 수 있어요.

다만 임대인도 동일한 기간(만료 전 6개월~1개월 전)에 갱신 거절 통보를 해야 해요. 임차인이 갱신 요구를 안 하고 임대인도 거절 통보를 안 하면 묵시적 갱신이 돼요. 반면 임차인이 기간 내에 갱신을 요구했는데 임대인이 기간 내에 거절하지 않으면 갱신 거절 권리가 없어져요.

참고로 갱신 요구 가능 기간을 계산할 때 도달 기준으로 본다는 점에 주의해야 해요. 만료 1개월 전 당일에 발송해도 도달이 그날 이후라면 기간 준수가 안 될 수 있어요. 만료 2개월 전에 내용증명을 발송하면 기간 계산 문제에서 벗어날 수 있어요.

임차인이 갱신 요구 기간(만료 6~1개월 전)을 놓쳤더라도 임대인이 같은 기간에 갱신 거절 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요. 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 1년이 연장된 것으로 간주해요. 이 1년도 계약갱신요구권 10년에 합산돼요.

다만 묵시적 갱신은 임차인이 갱신요구권을 적극적으로 행사한 것이 아니에요. 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 다음 만료일 6개월~1개월 전에 갱신 거절을 통보하면 임차인은 갱신을 요구할 수 없어요. 갱신요구권 10년이 남아 있더라도 그 기간에 갱신요구권을 행사하지 않은 상태에서 임대인이 거절하면 보호가 제한될 수 있어요.

따라서 갱신요구권을 확실하게 보호받으려면 묵시적 갱신에 의존하지 않고 만료 6개월~1개월 전 사이에 서면으로 갱신 요구를 하는 것이 좋아요. 갱신요구권을 명시적으로 행사하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하기 어려워지고, 분쟁 시 임차인 입장에서 유리한 증거가 돼요.

상임법은 갱신 요구의 형식을 서면으로 제한하지 않아요. 구두, 문자, 이메일로도 갱신 의사를 표시할 수 있어요. 하지만 실무에서는 갱신 요구 사실과 날짜를 두고 다툼이 생기는 경우가 많아요. 상대방이 나중에 갱신 요구를 받은 사실을 부인하면 임차인이 이를 입증해야 해요.

이 때문에 내용증명 우편으로 갱신 요구를 발송하는 것이 가장 안전해요. 내용증명은 우체국이 발송 사실과 내용을 공식적으로 증명해 줘요. 임대인이 수령을 거부하더라도 적법하게 발송했다는 사실은 인정돼요. 내용증명에는 임차인 이름·주소, 임대인 이름·주소, 계약 정보(건물 주소, 계약 기간), 갱신 의사 표시, 발송 날짜를 명시하면 돼요.

참고로 갱신 요구와 함께 임대료 조건이나 특약을 변경하고 싶다면 이를 함께 서면으로 제안하는 것이 좋아요. 갱신 요구에 조건을 붙이는 것은 가능해요. 임대인이 조건에 동의하지 않으면 기존 조건 그대로 갱신이 되는 것이 원칙이에요.

임대인의 갱신 거절 통보가 무효가 되는 가장 대표적인 경우는 통보 기간 위반이에요. 임대인은 만료 전 6개월~1개월 전에 통보해야 하는데, 이 기간보다 일찍 하거나(6개월 초과 전) 너무 늦게 하면(만료 1개월 이내) 통보가 효력을 갖지 못해요. 기간을 벗어난 거절 통보는 없는 것과 같으므로 임차인은 묵시적 갱신이나 갱신요구권을 주장할 수 있어요.

또한 갱신 거절에 상임법이 인정하는 정당한 사유가 없어도 거절이 무효예요. 정당한 사유로는 임차인의 3기 차임 연체, 임차인의 고의·과실로 인한 목적물 훼손, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대, 재건축 계획 고지 후 철거 필요 등이 있어요. 이런 사유 없이 임대인이 갱신을 거절하면 임차인이 법원에 갱신 이행을 청구할 수 있어요.

이와 달리 임대인이 거절 통보를 구두로만 하거나 서면 없이 문자만으로 한 경우에도 분쟁이 생길 수 있어요. 임차인은 임대인의 거절 통보가 있었는지 여부와 그 내용을 문자·이메일·녹음 등으로 보관해두는 것이 좋아요. 임대인 거절 통보가 무효이면 임차인은 기존 조건으로 갱신이 된 것으로 주장할 수 있어요.