권리금 영업권 시설 계약 유형 차이 | 감정평가 산정 방법 비교

권리금은 상가건물임대차보호법 제10조의3에서 세 가지 유형으로 정의해요. 영업권리금은 영업시설·비품·재고자산 외에 거래처·신용·영업상 노하우·상가 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치를 돈으로 나타낸 거예요. 쉽게 말해 '이 가게가 오랫동안 쌓아온 단골손님과 브랜드 가치'에 해당해요.

시설권리금은 인테리어, 주방설비, 집기류 등 유형 자산의 잔존가치예요. 계약 시 설치한 시설 비용에서 사용 기간만큼 감가상각한 금액이 기준이에요. 반면 계약권리금은 해당 상권의 지리적 위치·교통 접근성·유동인구 등 임차 목적물의 위치에서 발생하는 가치예요. 같은 건물이라도 1층과 2층의 계약권리금이 크게 다른 이유가 바로 이 때문이에요.

참고로 세 가지 유형은 서로 중복될 수 있어요. 예를 들어 오랫동안 영업한 음식점은 영업권리금과 계약권리금이 모두 높게 형성될 수 있어요. 권리금 계약서를 작성할 때는 유형별로 금액을 구분해서 기재하면 나중에 소송이나 세금 문제에서 훨씬 유리해요.

국토교통부 표준권리금계약서에는 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 정보, 대상 상가 주소, 권리금 유형별 금액(영업·시설·계약), 지급 일정, 시설 목록을 기재해요. 특히 시설 목록은 별지로 첨부해서 항목별로 수량과 상태를 명시해야 나중에 '어떤 시설이 포함되었는지' 다툼이 생기지 않아요.

다만 표준계약서 양식은 최소한의 기준이에요. 추가 특약으로 '임대인이 신규 임차인과의 계약을 거부하지 않는다'는 내용이나 '임차인은 영업 비밀(레시피, 거래처 정보 등)을 양수인에게 이전한다'는 조항을 넣으면 권리금 이전 분쟁을 예방할 수 있어요. 잔금 지급은 임대인이 신규 임차인과 임대차계약을 체결한 후 이루어지도록 조건을 거는 것이 안전해요.

여기서 주의할 점은 권리금 계약서와 임대차계약서는 별개 문서라는 거예요. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이고, 임대차계약은 임대인과 신규 임차인 사이의 계약이에요. 두 계약의 흐름이 맞물리지 않으면 권리금을 받았는데 신규 임차인이 입주하지 못하는 상황이 생길 수 있어요.

권리금을 받는 임차인(양도인) 입장에서는 권리금 수입이 기타소득으로 분류돼요. 권리금을 지급하는 신규 임차인은 지급금액의 8.8%(소득세 8% + 지방소득세 0.8%)를 원천징수해서 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 해요. 신규 임차인이 사업자라면 원천징수영수증을 발급해줘야 해요.

반면 시설권리금에 해당하는 부분은 부가가치세 과세 대상이에요. 시설 자산을 양도하는 행위는 재화의 공급으로 봐서 부가가치세 10%가 붙어요. 이 때문에 계약서에 시설권리금과 영업권리금을 명확히 구분해서 기재하지 않으면 세무조사에서 전체 금액에 부가세가 부과될 수 있어요.

참고로 권리금을 받는 쪽은 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 기타소득으로 합산 신고해야 해요. 기타소득의 경우 필요경비로 권리금 취득 비용의 일부를 인정받을 수 있어서 실제 세 부담은 전체 수입 대비 낮아질 수 있어요. 정확한 절세 방법은 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 안전해요.

권리금 감정평가는 감정평가사가 소속된 감정평가법인 또는 개인 감정평가사사무소에 의뢰할 수 있어요. 감정평가사는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 등록된 전문가로 한국감정평가사협회 누리집에서 조회할 수 있어요. 의뢰 시에는 임대차계약서, 매출 장부, 시설 목록 등을 함께 제출해요.

감정 방법은 유형에 따라 달라요. 시설권리금은 취득 원가에서 감가상각을 반영한 원가법으로, 영업권리금은 해당 업종의 연간 초과수익을 환원하는 수익환원법으로, 계약권리금은 인근 유사 상가의 거래 사례를 비교하는 거래사례비교법으로 주로 산정해요. 법원 감정에서는 세 가지 방법을 혼합해서 사용하기도 해요.

감정평가 비용은 상가 규모와 감정 범위에 따라 보통 50만 원에서 200만 원 사이예요. 소송 중 법원이 명하는 감정은 법원 지정 감정인이 진행하며 비용은 양측이 분담하는 것이 일반적이에요. 사전에 직접 받은 감정서도 법원에 증거로 제출할 수 있지만, 법원이 별도 감정을 명할 경우 그 결과가 최종 판단 근거가 돼요.