상가 임대차 계약 전에 꼭 확인해야 할 것이 환산보증금이에요. 지역별 기준을 넘으면 계약갱신이나 보증금 우선변제 보호가 달라져요. 계산 방법부터 지역별 상한까지 정리했어요.
보증금과 월세를 입력하면 환산보증금을 계산해요. 상임법 적용 기준을 확인할 수 있어요.
환산보증금은 임대차보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 값이에요. 공식으로 표현하면 '환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)'이에요. 예를 들어 보증금 5천만 원에 월세 200만 원이라면 환산보증금은 5천만 원 + 2억 원 = 2억 5천만 원이에요.
여기서 월세는 부가가치세를 제외한 순수 임대료(차임)만 포함해요. 임대인이 과세사업자여서 "부가세 별도"로 계약한 경우라면 부가세를 빼고 계산해야 해요. 반면 관리비, 전기·가스 요금은 차임이 아니므로 포함하지 않아요.
참고로 상가건물임대차보호법(상임법)은 이 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임차인에게만 우선변제권·소액임차인 보호 등 핵심 보호 조항을 적용해요. 계약 전 반드시 환산보증금을 먼저 계산해보세요.
환산보증금 지역별 기준은 서울 9억 원, 수도권 과밀억제권역(인천·경기 일부) 및 부산 6.9억 원, 광역시(서울·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5.4억 원, 그 밖의 지역 3.7억 원으로 나뉘어요.
다만 기준은 상임법 시행령으로 정하기 때문에 개정되면 바뀔 수 있어요. 계약 시점의 현행 기준을 법제처 국가법령정보센터나 easylaw.go.kr에서 확인하는 것이 가장 정확해요.
환산보증금 기준은 임차인이 계약을 맺는 시점이 아니라 상임법 보호를 주장하는 시점(경매, 계약 갱신 등)의 기준이 적용돼요. 계약 당시에는 기준 이하였지만 나중에 기준이 낮아지는 경우는 드물지만, 인상될 경우 소급 적용은 되지 않아요.
| 항목 | 지역 | 환산보증금 상한추천 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 서울특별시 | 9억 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 6억 9천만 원 |
| 광역시·세종시·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 광역시·세종시 등 | 5억 4천만 원 |
| 그 밖의 지역 | 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 |
상가 임차인이 보증금을 지키려면 사업자등록과 확정일자가 모두 중요해요. 대항력 취득 시점부터 우선변제권 차이까지 쉽게 설명해드려요.
상가 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 법에서 정한 이자율 상한이 있어요. 한국은행 기준금리 연동 계산법과 실제 추가 월세 구하는 방법을 알려드려요.
상가가 경매로 넘어가도 소액임차인이면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있어요. 서울 기준 얼마까지인지, 배당 신청은 언제까지인지 알려드려요.
상임법 제3조의3에 따른 임차권등기 명령은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임차인에게만 적용돼요. 기준을 초과한 임차인은 이 제도를 이용해 이사 후에도 대항력을 유지하는 것이 불가능해요.
반면 2019년 4월 이후 상임법 개정으로 환산보증금이 기준을 초과해도 보호되는 권리가 늘었어요. 계약갱신요구권(최초 계약일로부터 10년), 권리금 보호, 연 5% 이내 차임인상 제한은 환산보증금 기준과 무관하게 모든 상가 임차인에게 적용돼요.
따라서 기준 초과 임차인이 계약 종료 후 이사를 해야 하는 상황이라면, 임대인과 협의해 보증금 반환 일정을 계약서에 명확히 정하거나 공증을 받아두는 것이 실질적인 보호 방법이에요.
기준 초과 임차인도 계약갱신요구권과 권리금 보호는 받아요
부가가치세는 환산보증금 계산 시 포함하지 않아요. 월세에 부가세가 별도로 붙은 계약이라면 부가세를 제외한 순수 월세(임대료 본액)만 100을 곱해서 더해야 해요. 예를 들어 월세 200만 원 + 부가세 20만 원인 경우, 계산에 쓰는 월세는 200만 원이에요.
다만 계약서에 "월세 220만 원(부가세 포함)"처럼 합계로 표기된 경우에는 부가세가 얼마인지 먼저 분리해야 해요. 임대인이 일반과세사업자라면 월세의 10%가 부가세예요. 간이과세자(연 매출 8천만 원 미만)라면 부가세 부담이 없어요.
참고로 보증금에는 부가가치세가 부과되지 않아요. 보증금은 나중에 돌려받는 돈이므로 용역 대가가 아니기 때문이에요. 환산보증금 계산에서 보증금은 그대로 사용하면 돼요.
아니에요. 2019년 상임법 개정 이후 환산보증금이 기준을 초과해도 계약갱신요구권(10년), 권리금 보호, 연 5% 이내 차임인상 제한 등은 그대로 적용돼요. 다만 우선변제권, 소액임차인 최우선변제, 임차권등기 명령은 기준 이하 임차인에게만 인정돼요.
아니에요. 환산보증금 계산에는 순수 보증금과 월세(차임)만 포함돼요. 관리비나 전기·수도 요금은 포함되지 않아요. 부가가치세가 있다면 부가세를 제외한 월세 금액으로 계산해요.
서울특별시를 제외한 인천광역시 일부, 경기도 일부 지역(의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥 등)이 포함돼요. 해당 지역의 환산보증금 기준은 6.9억 원이에요.
대통령령(상가건물임대차보호법 시행령)으로 정하기 때문에 부동산 시장 상황에 따라 주기적으로 개정돼요. 계약 전 반드시 easylaw.go.kr이나 법제처 국가법령정보센터에서 현행 기준을 확인하세요.
법제처 ‘찾기쉬운 생활법령정보’ 기반으로 복잡한 법률 내용을 쉽게 풀어드려요. 정확한 정보 전달을 위해 공식 데이터를 활용합니다.