상가 양도소득세 장기보유특별공제 적용 | 비거주자 사업용 토지 세율 차이

상가를 포함한 일반 부동산(비주택)의 장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상부터 적용해요. 보유 기간 1년당 2%씩 공제되며, 최대 30%(15년 이상)까지 공제받을 수 있어요.

다만 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 적용되지 않아요. 비사업용 토지는 기본세율에 10%를 추가 적용한 중과세율이 적용되므로 세 부담이 상당히 커요.

참고로 상가 건물과 토지를 함께 양도할 때 건물분과 토지분을 구분해 각각 장기보유특별공제 적용 여부를 확인해야 해요. 건물분은 공제 적용, 토지분은 사업용 여부에 따라 달라져요.

사업용 토지는 일반 장기보유특별공제가 적용돼요. 3년 이상 보유하면 연 2%씩, 최대 30%까지 공제받을 수 있어요. 임대사업자 등록 후 실제로 임대한 토지는 사업용으로 인정돼요.

반면 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 전혀 적용되지 않아요. 기본세율에 10%를 추가한 중과세율이 적용돼요. 비사업용 토지란 임대업에 직접 사용하지 않고 방치하거나 투기 목적으로 보유하는 토지예요.

따라서 상가를 임대하더라도 임대사업자 등록 없이 관리하거나 사용 실적이 없다면 비사업용 토지로 분류될 수 있어요. 임대사업자 등록과 임대 실적 관리가 세금 절약의 핵심이에요.

비거주자(해외 거주자)가 국내 상가를 양도하면 원칙적으로 기본세율(6~45% 누진세율)이 적용돼요. 비거주자도 거주자와 동일한 세율 구조를 적용받아요.

다만 비거주자는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 등 일부 공제 항목에서 차이가 있어요. 상가 양도의 경우 비과세 혜택과 무관하므로 세율 구조는 거주자와 동일하게 적용돼요.

따라서 비거주자가 국내 상가를 양도하려면 반드시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정 신고를 해야 해요. 국내 세무 대리인을 통한 신고를 권장해요.

양도소득세에는 양도소득 금액에서 연 250만 원을 공제하는 '양도소득 기본공제'가 있어요. 상가 양도 시 양도차익에서 취득비용과 필요경비를 뺀 양도소득 금액에서 기본공제 250만 원을 추가로 차감해요.

다만 기본공제는 1년에 1회만 적용돼요. 같은 해에 여러 건을 양도하더라도 연간 기본공제는 250만 원이에요.

참고로 양도소득세 예정 신고(양도일 속한 달의 말일부터 2개월 이내) 시 기본공제를 반영해 계산하면 돼요. 홈택스(hometax.go.kr) 양도소득세 신고 시스템에서 기본공제가 자동으로 반영돼요.