상가 권리금 회수 방해 4가지 유형 | 임대인 손해배상 요건

상임법 제10조의4는 임대인의 권리금 방해 행위를 네 가지로 정하고 있어요. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위, 신규 임차인과 계약을 정당한 이유 없이 거절하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구해 신규 임차인이 사실상 거절하도록 유인하는 행위, 그 밖에 정당한 이유 없이 방해하는 행위가 이에 해당해요.

이를 증명하려면 구체적인 증거를 남겨야 해요. 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구했다면 해당 대화 녹취, 문자·카카오톡 메시지 캡처, 신규 임차인의 진술서가 유력한 증거가 돼요. 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절했다면 그 사실을 임차인이 신규 임차인 주선 내용증명 발송 등으로 공식화해 두어야 해요.

참고로 임대인이 방해 행위를 부인하는 경우가 많기 때문에, 신규 임차인 주선 시부터 서면으로 진행하는 것이 중요해요. 신규 임차인 정보를 담은 서면을 임대인에게 내용증명으로 발송하고, 임대인의 거절 이유를 서면으로 요청하면 증거 확보에 도움이 돼요.

임대인의 방해 행위를 인지한 즉시 내용증명을 발송하는 것이 좋아요. 내용증명은 소멸시효 중단(최고) 효력이 있고, 임대인에게 공식적인 경고 역할을 해요. 계약 종료일이 다가오는데 임대인이 신규 임차인과의 계약을 지연하거나 거절한다면 지체하지 말고 발송하세요.

내용증명 내용에는 임대인의 방해 행위 사실, 이로 인한 손해, 손해배상 청구 의사를 명시해야 해요. 또한 일정 기간(통상 7~14일) 내에 신규 임차인과의 계약에 응할 것을 촉구하는 내용도 포함해요. 발송 후 임대인이 여전히 방해 행위를 계속하면 소 제기나 가압류 등 후속 법적 조치로 이어가야 해요.

다만 내용증명 발송 후 6개월 이내에 법적 조치를 취하지 않으면 소멸시효 중단 효력이 소멸해요. 따라서 내용증명만 보내고 방치하면 시효가 지나 청구권을 잃을 수 있어요. 법률 전문가와 상담해 신속하게 후속 조치를 진행하는 것이 중요해요.

권리금 방해에 따른 손해배상 청구권은 임차인이 '손해 및 가해자를 안 날'로부터 3년 이내에 행사해야 해요. 일반적으로 임대차 종료일, 즉 임차인이 퇴거한 날이 기산일이 되는 경우가 많아요. 임대차 종료 전에 방해 행위가 있었다면 그 사실을 안 날이 기산점이 될 수 있어요.

여기서 '손해 및 가해자를 안 날'이란 손해 발생 사실과 그것이 임대인의 방해 행위로 인한 것임을 구체적으로 인식한 날을 말해요. 단순히 권리금을 못 받았다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 임대인의 방해 행위가 있었다는 사실을 알아야 기산점이 시작돼요.

참고로 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년이 지나지 않아도, 방해 행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성돼요. 두 기한 중 먼저 도래하는 시점에 소멸시효가 완성되므로, 계약 종료 후 가급적 빨리 법적 조치를 취하는 것이 중요해요.

신규 임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하면 즉시 내용증명을 발송해야 해요. 내용증명에는 신규 임차인의 정보, 제시한 임대 조건, 임대인의 거절 사실, 손해배상 청구 의사를 명확히 적어야 해요. 이 문서가 향후 소송의 핵심 증거가 돼요.

임대인이 신규 임차인의 자력이나 계약 조건을 문제 삼아 거절하는 경우도 있어요. 이때 임대인의 거절이 정당한 이유에 해당하는지가 쟁점이 돼요. 기존 임차인과 같거나 유사한 조건을 제시한 신규 임차인을 이유 없이 거절하면 방해 행위로 인정될 가능성이 높아요.

이후 임대인이 계속 거절하면 법원에 권리금 방해 손해배상 소송을 제기할 수 있어요. 소 제기와 동시에 임대인의 재산에 가압류를 신청해 손해배상 집행 대비를 하는 것이 실무에서 많이 쓰이는 방법이에요. 가압류는 소멸시효도 중단시키므로 일석이조의 효과가 있어요.