상가 보증금 월세 전환 이자율 | 한국은행 기준금리 상한 계산

상가건물임대차보호법 제12조는 보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 이자율의 상한을 규정해요. 상한 이율은 한국은행이 고시하는 기준금리에 연 2%를 더한 것과 연 12% 중 낮은 쪽이에요. 즉 min(기준금리 + 2%, 12%)가 상한이에요.

2025년 기준으로 한국은행 기준금리가 약 3% 수준이라면 상한은 기준금리 3% + 2% = 연 5%예요. 임대인은 이 이율을 초과해서 월세를 계산할 수 없어요. 초과한 약정 부분은 무효예요.

참고로 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 변동해요. 계약 갱신 시 전월세 전환 조건을 협의한다면, 그 시점의 최신 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인한 뒤 계산해야 해요.

추가 월세 계산 공식은 '증가 월세 = (감소 보증금 × 전환 이율) ÷ 12'예요. 예를 들어 보증금을 5천만 원 줄이고 전환 이율 상한이 5%라면, 추가 월세는 (5천만 원 × 5%) ÷ 12 = 약 20.8만 원이에요. 기존 월세에 이 금액을 더한 것이 최대 월세예요.

여기서 전환 이율 상한 이하라면 당사자가 합의한 이율을 사용할 수 있어요. 즉 상한(예: 5%)보다 낮은 이율(예: 3%)로 합의했다면 3%를 적용해도 무방해요. 상한은 넘으면 안 되는 최대값이에요.

반면 월세를 줄이고 보증금을 늘리는 방향은 법적 상한이 없어요. 당사자 간 자유롭게 정할 수 있어요. 다만 새로 작성하는 계약서에는 변경된 보증금과 월세를 명확히 기재하고, 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전해요.

임대인이 부가가치세 일반과세사업자라면 월세에 대해 부가가치세 10%를 추가로 청구할 수 있어요. 예를 들어 월세 100만 원이면 부가세 10만 원이 붙어 임차인이 실제로 내는 금액은 110만 원이에요. 임대인은 세금계산서를 발행해야 해요.

다만 임대인이 간이과세자(연 매출 8천만 원 미만)라면 부가가치세 부담이 없어요. 임차인이 사업자라면 납부한 부가세를 매입세액공제로 환급받을 수 있으므로 실제 부담은 줄어들 수 있어요. 개인 임차인은 환급이 되지 않아요.

참고로 전환 이자율 상한을 계산할 때 월세는 부가세 제외한 금액을 기준으로 해요. 부가세가 별도 계약인 경우, 상임법이 규제하는 월세 전환 금액은 부가세를 뺀 순수 임대료예요.

상가 전월세 전환 이자율 계산에 필요한 한국은행 기준금리는 한국은행 공식 홈페이지(bok.or.kr) 또는 기획재정부 경제통계 포털에서 확인할 수 있어요. 금융통화위원회는 연 8회 정기 회의를 열어 기준금리를 결정하고 즉시 고시해요.

상임법 제12조의 전환 이율 규정 자체는 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 상가건물임대차보호법 시행령 제5조를 검색하면 확인할 수 있어요. 기준금리가 바뀌면 상한이 자동으로 바뀌므로, 계약 갱신 전에는 반드시 최신 기준금리를 확인하세요.

이와 달리 easylaw.go.kr(찾기쉬운 생활법령정보)에서도 상가 임대차 전월세 전환 이율 안내를 제공하고 있어요. 계산 사례와 함께 최신 정보를 확인할 수 있어요.