재개발 상가 명도 거부 보상 협의 | 토지수용위원회 재결 신청

상가 임차인은 사업시행자와 보상 협의가 완료될 때까지 명도를 거부할 수 있어요. 협의가 안 되면 사업시행자가 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하는데, 재결이 내려지기 전까지는 강제 퇴거를 당하지 않아요.

수용 재결이 내려지면 사업시행자는 보상금을 공탁하고 명도 소송을 제기할 수 있어요. 통상 보상 협의 개시부터 재결까지 6개월~1년 이상 소요되는 경우가 많아요.

다만 정당한 보상 없이 무조건 거부하면 사업 지연에 대한 손해배상 책임이 생길 수 있어요. 보상 협의를 적극적으로 진행하면서 보상액에 이의가 있는 경우 재결을 요청하는 것이 바람직해요.

사업시행자는 사업시행인가 고시 후 보상 계획을 공고하고, 임차인에게 개별 보상 협의 통보를 해야 해요. 통보 후 30일 이상 협의 기간을 부여해야 하며, 협의가 안 되면 재결을 신청할 수 있어요.

협의 기간 중 임차인은 감정평가서를 제출받아 보상액을 확인할 권리가 있어요. 보상금 산정에 이의가 있으면 다른 감정평가법인에 의뢰해 이의를 제기할 수 있어요.

여기서 협의가 성립하면 합의서를 작성하고 보상금을 수령해요. 합의서에 서명한 후에는 추가 보상을 요구하기 어려우니 서명 전 충분히 검토하세요.

협의가 성립되지 않으면 사업시행자 또는 임차인 모두 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있어요. 토지수용위원회는 감정평가를 다시 실시하거나 기존 평가를 검토해 보상금을 결정해요.

재결 신청 후 30~60일 이내에 심리 기일이 지정되고, 통상 3~6개월 이내에 재결이 내려져요. 재결이 내려지면 사업시행자는 보상금을 공탁하고, 임차인은 공탁금을 수령하거나 이의신청을 해야 해요.

반면 재결을 통해 보상금이 오히려 줄어드는 경우도 있으니 재결 신청 전 법률 전문가 의견을 들어보는 것이 중요해요. 재결 신청은 협의 기간이 만료된 날부터 1년 이내에 해야 해요.

재결에 불복하면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있어요. 이의신청 기간은 재결서 정본을 받은 날부터 기산해요.

이의신청 후 중앙토지수용위원회가 이의재결을 내려요. 이의재결에도 불복하면 재결서 정본을 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기할 수 있어요. 이의신청 없이 바로 행정소송도 가능해요.

따라서 재결 → 이의신청 → 행정소송 순서로 불복 절차가 진행돼요. 행정소송 전 이의신청이 의무는 아니지만, 이의신청을 거치면 법원 소송 전 다시 한 번 보상액을 조정받을 기회가 생겨요.