상가 임대료 증액 5% 제한 적용 조건 | 환산보증금 초과 예외

상가건물임대차보호법 제11조와 시행령 제4조에 따르면 임대인이 임대료를 올릴 수 있는 한도는 직전 임대료의 5%예요. 예를 들어 현재 월세가 200만 원이라면 인상 상한은 10만 원이므로 최대 210만 원까지 올릴 수 있어요. 보증금 인상도 동일하게 5% 한도가 적용돼요.

다만 보증금과 월세를 함께 올리는 경우에는 환산보증금 기준으로 5%를 계산해요. 환산보증금은 보증금과 월세 × 100을 합산한 금액이에요. 예를 들어 보증금 5,000만 원, 월세 100만 원이라면 환산보증금은 1억 5,000만 원이고, 5% 인상 한도는 750만 원이에요. 보증금과 월세를 어떻게 배분할지는 당사자가 협의할 수 있어요.

참고로 증액 청구는 직전 증액 청구로부터 1년이 지나지 않으면 할 수 없어요. 갱신 시마다 자동으로 5%를 올릴 수 있는 게 아니라 1년 이상이 지나야 다시 청구할 수 있어요. 임대인이 1년 이내에 증액을 요구하면 임차인은 이를 거부할 수 있어요.

임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있는 시기는 크게 두 가지예요. 첫째, 임대차기간 중 경제 사정의 현저한 변동이 있을 때예요. 코로나19처럼 상권 상황이 극적으로 변한 경우 임대인뿐 아니라 임차인도 임대료 감액을 청구할 수 있어요. 둘째, 계약 갱신 시점이에요. 갱신요구권을 행사해서 계약을 갱신할 때 임대인은 5% 한도 내에서 인상을 요구할 수 있어요.

다만 직전 증액 청구일로부터 1년 이내에는 다시 청구할 수 없어요. 예를 들어 2025년 1월에 임대료를 올렸다면 2026년 1월 이후에야 다시 인상을 요구할 수 있어요. 갱신 시마다 자동으로 5%를 올릴 수 있는 권리가 임대인에게 있는 건 아니에요.

참고로 임대인이 임대료 인상을 요구하는 방법은 임차인에게 서면으로 증액 의사를 밝히는 거예요. 임차인이 이를 수락하면 합의 증액이 되고, 거부하면 임대인은 법원에 증액 청구 소송을 제기할 수 있어요. 임차인은 법원 판결이 나오기 전까지 기존 임대료를 내면 연체가 되지 않아요.

환산보증금이 지역 기준을 초과하는 상가에는 상임법 제11조의 임대료 증액 5% 제한이 적용되지 않아요. 지역별 환산보증금 기준은 서울 9억 원, 수도권과밀억제권역 6.9억 원, 광역시(세종시 포함, 군 제외) 5.4억 원, 기타 지역 3.7억 원이에요. 환산보증금이 이 기준을 초과하면 임대인과 임차인이 합의로 임대료를 정해요.

다만 합의가 안 될 경우에는 민법 제628조의 차임증감청구권이 적용돼요. 임대인이나 임차인이 경제 사정의 변동 또는 상당한 이유로 현재 임대료가 적정하지 않다고 보면 법원에 증감 청구를 할 수 있어요. 법원은 계약 체결 당시 예상하지 못한 사정 변경, 주변 시세 등을 고려해서 적정 임대료를 결정해요.

여기서 중요한 점은 환산보증금이 기준을 초과해도 계약갱신요구권 자체는 여전히 적용된다는 거예요. 임대인이 임대료 인상에 대한 제한이 없다는 이유만으로 임차인에게 현실적으로 감당하기 어려운 임대료를 요구해서 갱신을 사실상 거절하는 것은 권리금 방해로 볼 수 있어요.

환산보증금이 지역 기준 이하라면 임차인은 5% 초과 인상을 거부할 수 있어요. 임대인의 요구에 동의하지 않고 현행 임대료를 계속 납부하면 돼요. 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하거나 퇴거를 요구해도 임차인은 응할 필요가 없어요. 임대인이 증액을 원한다면 법원에 임대료 증액 청구 소송을 제기해야 해요.

다만 임차인도 자신이 주장하는 임대료 금액이 정당하다는 근거를 준비해두는 것이 좋아요. 인근 유사 상가의 임대료 시세 자료, 직전 계약의 임대료 수준, 상권 변화 상황 등을 정리해두면 나중에 법원 분쟁에서 도움이 돼요. 임대인과 협상 중인 내용은 문자나 이메일로 남겨두세요.

참고로 임차인도 경기 불황이나 상권 침체 등을 이유로 임대료 인하를 청구할 수 있어요. 상임법 제11조는 증액뿐 아니라 감액 청구도 허용해요. 상권이 크게 침체됐다면 임대인에게 서면으로 감액을 요청하고, 협의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있어요.