개인회생 담보채권 주택 압류 처리 | 전세보증금 청산가치 계산

아파트 등 부동산의 청산가치는 시가에서 담보 대출 잔액을 차감한 금액이에요. 시가 3억 원 아파트에 주택담보대출 2억 원이 남아 있다면 청산가치는 약 1억 원이에요. 이 1억 원이 변제금 최소 기준이 돼요.

다만 채무자가 임차인인 전세 계약에서 보증금은 다르게 봐요. 채무자가 임대인이어서 보증금을 받은 경우 해당 보증금 반환 의무가 채무로 잡혀 재산에서 차감돼요. 반면 채무자가 임차인이라면 전세보증금 반환 청구권이 재산으로 포함돼요.

참고로 부동산 가격이 오른 경우 청산가치가 예상보다 높아질 수 있어요. 신청 전에 부동산 시세와 담보 잔액을 정확히 파악해 청산가치를 미리 계산해 보는 게 중요해요. 계산이 어렵다면 대한법률구조공단(☎132)에서 상담받을 수 있어요.

개인회생은 재산을 보유하면서 진행하는 절차예요. 자동차를 강제로 처분할 의무는 없어요. 다만 자동차 시세가 청산가치에 반영되어 변제금 산정에 영향을 줘요. 고가 차량이라면 그만큼 최소 변제금이 높아질 수 있어요.

다만 자동차 할부가 남아 있다면 담보부채무로 변제계획에 포함시켜야 해요. 할부 채권자에게 개시결정 이후에도 분할 납부하는 방식으로 처리할 수 있어요. 할부를 계속 납부하면 자동차를 계속 이용할 수 있어요.

참고로 생계 유지에 필수적인 소형 자동차는 면제재산으로 인정될 수 있어요. 장애인이나 원거리 출퇴근자 등 특별한 사정이 있다면 면제 인정 가능성이 높아요. 자동차 면제재산 해당 여부는 법원마다 기준이 다르므로 신청 전에 확인이 필요해요.

담보부채무 15억 원을 초과하면 개인회생 신청 자격이 없어요. 이 한도는 신청 시점 기준으로 원금, 이자, 연체료를 합산한 금액이에요. 초과하는 경우 법원이 신청을 기각해요.

다만 담보부채무 15억을 초과해도 선택지가 없는 건 아니에요. 일반회생(기업회생) 절차를 이용하거나, 소득이 없다면 개인파산을 검토할 수 있어요. 일반회생은 담보부채무 한도 제한이 없어요. 다만 절차가 복잡하고 전문 변호사가 필수예요.

참고로 무담보채무(10억 원)와 담보부채무(15억 원) 한도는 각각 별도로 계산해요. 무담보채무가 10억 이하이더라도 담보부채무가 15억을 넘으면 개인회생이 불가해요. 두 한도를 모두 충족해야 개인회생이 가능해요.

개인회생은 재산을 처분하지 않고 보유한 채로 채무를 정리해요. 보유 재산이 많을수록 청산가치가 높아져 변제금이 올라가지만, 재산 자체를 잃지는 않아요. 집, 자동차, 예금 등을 유지하면서 분할 상환하는 구조예요.

반면 개인파산은 보유 재산이 파산재단으로 편입돼 처분돼요. 처분 대금을 채권자에게 배당하고 나머지 채무를 면책받는 구조예요. 생활 필수재산(의복, 가전, 생계 도구 등)은 면제재산으로 처분 대상에서 제외되지만, 집이나 고가 차량은 처분될 수 있어요.

참고로 재산을 지키고 싶은 경우 개인회생이 유리하고, 소득이 없어서 변제가 어려운 경우 개인파산이 현실적이에요. 두 제도를 고민 중이라면 소득 유무와 보유 재산 규모를 기준으로 선택하는 게 좋아요. 대한법률구조공단(☎132)에서 무료 상담을 받을 수 있어요.